<저지시티 전경, 출처: 뉴욕앤 뉴저지> 

주택 수요, 주택 가격 급등 이미 달성, 마지막 주택 가격 급락시 2008년 사태 재현 

주택 시장이 혼조세를 보이면서 부정적인 의견을 제시하는 애널리스트들이 늘고 있다. 이러한 가운데 현재 주택시장이 2008년 모기지 사태와 비슷한 수준을 보일 수 있다는 평가를 내리는 보도가 잇따르면서 시장을 위축시키고 있다. 

포춘 피처스 최근 보도에 따르면 현재 부동산 시장은 2000년대 초, 그리고 2006-8년 서브 프라임 모기지 사태가 있었던 부동산 폭락 시장이 보여줬던 세 가지 조건 가운데 두 가지 조건을 충족시킨 상황이라고 진단했다.

2006년 국내 부동산 시장의 폭락 전조기였던 시기 전국 주택 가격 인덱스는 최대 84.6%가 뛰며 연간 최대폭을 갈아치우고 있었다. 이후 2008년 서브프라임 모기지가 터지면서 바닥을 보이던 가격은 지난 2017년 기준 대부분의 지역에서 가격 회복을 마친 상태다. 

반면 올해 2022년은 2020년 주택 가격 기준 41.6%가 뛰면서 다시 한번 미국 평균 주택 가격을 급등하게 만든 해로 기록되고 있다. 전반적으로 매년 4% 내외의 가격 성장을 보였으나, 코로나 장기화와 인플레이션 영향으로 주택 가격 급등이 현실화된 것이다. 

여기에 코로나 위기가 겹치면서 도심에 머물던 인구가 부도심 또는 위성 도시 중심으로 이동하면서 이들 지역의 주택 수요가 빠르게 증가했다. 반면 코로나 직전 기간 동안 주택 수요 예측이 빗나가면서 신규 주택 건설 물량이 줄어든 것도 주택 수요와 가격 상승에 큰 영향을 미친 것으로 보인다.

전문가들은 2008년 모기지 사태 당시 주택 가격에 과대평가분은 14.5% 정도였다고 분석했다. 다만 현재는 2.1% 정도의 과대평가가 있을 뿐이라는 점 때문에 일부 애널리스트는 아직 성장 여력이 있다고 분석하기도 한다. 

그러나 현재 미국 전체 가운데 인구 밀집도가 높은 지역을 중심으로 주택 가격 상승이 가파르게 나타나면서 이들 지역의 평가 차액이 크게 나나 타고 있다. 특히 플로리다주와 같이 계절적인 영향과 함께 이른바 세컨드 하우스로의 용도를 가지고 있던 지역을 중심으로 빠르게 주택 수요가 사라지면서 버블 형성이 높게 되어 있다고 평가하고 있다.

뉴욕시의 경우 서브프라임 모기지 사태 당시 39.3% 정도의 주택 가격 버블이 형성되었으나 현재는 같은 기준으로 했을 때 약 8% 정도의 가격 버블이 있는 것으로 분석되었다. 그러나 라스베이거스의 경우 53.3%가 버블로 분석되면서 대조를 보였다. 이때문에 전문가들은 만일 특정 지역을 중심으로 가격 붕괴가 시작된다면 연쇄 반응이 나타날 수 있다는 점을 간과해서는 안된다고 지적했다.