미국 주택 가격은 작년 팬데믹 시작 후 지역별로 차이는 있지만 대략 25%가량 상승했다. 너무 오른 가격에 부담을 느낀 바이어들이 시장에서 조금씩 빠져나가면서 가격 상승세도 여름철을 지나면서 조금은 주춤한 분위기를 보이고 있다.

현 부동산 시장에 대해 부정적인 시각을 가진 일부 전문가들은 이런 분위기를 빌미로 벌써부터 가격의 대대적인 하락세를 점치면서 부정적인 리포트를 시장에 내놓고 있다. 부정적인 시각을 가진 전문가들은 현재의 부동산 붐을 2008년의 서브프라임 사태 바로 이전과 비교해 보곤 한다. 그러나 많은 전문가들은 현재의 주택 가격 추이나 매매량 등을 볼 때 서브프라임 사태 전의 부동산 시장의 상승세와는 전혀 다르다는 것에 동의하고 있다.

첫째, 팬데믹 기간 중 가격 상승을 주도한 주요 요인은 다름아닌 극심한 주택 인벤토리 부족이라는 점이다. 2008년 서브프라임 사태가 터지기 전 시장에는 이미 2006년 중반부터 개발업자들이 부동산 붐을 타고 지어 놓은 많은 신축주택들과 기존주택들의 인벤토리가 시장에 있어 지금과 같은 심각한 인벤토리 부족 문제는 없었다.

또한 서브프라임 사태는 대량 주택 차압 사태를 불러오면서 시장은 홍수처럼 밀려드는 차압 매물을 처리하는데 무려 8년이상의 긴 시간을 허비했다. 오히려 집을 잃은 많은 사람들이 한꺼번에 임대 시장으로 몰리면서 임대주택의 부족으로 지금과 같은 임대료의 엄청난 상승을 불러 일으켰다. 그나마 2016년이후 조금씩 이루어지던 신규주택 공급조차도 늘어난 임대 수요를 충당하기 위해 일반주택 건축보다는 아파트 건축에 집중 몰리면서 서브프라임 이후 팬데믹 이전까지 단독주택의 공급은 상당히 저조한 실적을 보여 왔다. 일례로 한인타운 내에 지난 수 년간 단독, 콘도 등 일반주택 신축보다는 현대식 임대아파트 신축이 월등히 많았던 것이 대표적인 예다. 이렇게 인벤토리가 부족한 상태에서 저이자율와 함께 팬데믹으로 일시에 시장에 쏟아 들어온 젊은 바이어들 간에 구입 경쟁이 치열해지면서 짧은 시간 내에 가격 상승을 주도하게 되었다.

둘째, 서브프라임 이후 불량 융자상품 판매가 법으로 철저히 규제되면서 서브프라임 이후에 집을 구입한 바이어들의 융자 상환 능력이 어느때 보다 높다는 것이다. 모든 융자기관들에게 바이어들의 페이먼트 상환 능력을 반드시 확인한 후에야 융자를 할 수 있게 함으로써 부실융자의 뿌리를 아예 근본적으로 법으로 차단해 버렸다는 것이다. 따라서 서브프라임 사태 이후에 주택을 구입한 바이어들은 대부분 안정된 직업을 가진 양질의 바이어들로 융자금 상환 능력이 서브프라임 때와는 비교도 안 될 정도로 높다는 것이다.

셋째, 현재 주택 소유자들의 주택 에퀴티가 그 어느때 보다 많다는 것이다. 대부분의 주택 오너들이 빠른 속도로 오른 주택가격으로 인해 많은 액수의 에퀴티를 소유함으로써 깡통주택이 난무하던 서브프라임 때와는 비교가 할 수 없을 정도로 주택 오너들의 주머니 사정이 좋아졌다는 것이다. 매물 증가로 가격이 일부분 하락한다고 하더라도 많은 에퀴티로 인해 소위 쿠션이 형성되어 시장이 쉽게 무너지지 않을 것이라는 것이 대부분 전문가들의 전망이다.

넷째, 팬데믹으로 유발된 젊은층의 첫 주택 구입 열기가 일시적이 아니라 팬데믹이 끝나도 앞으로 꾸준히 지속될 것이라는 것이다. 젊은층 사이에서 재택근무가 일반화되면서 주택 구입은 이제 선택이 아니라 필수라는 분위기가 지배적이다.

그럼에도 한 가지 변수가 있다. 현 부동산 시장에 가장 큰 위험 요인으로 지목되는 이자율의 추이는 유심히 지켜볼 필요가 있다. 백신 접종이 어느 정도 보급 되면서 경기가 활성화가 본격적으로 진행되면서 요즈음 인플레이션 이야기가 부쩍 나오고 있다. 이자율이 서서히 오르면 현 시장에 당장 영향은 없겠지만 빠른 속도로 올라가는 국면을 맞는다면 부동산 시장에 일정 부분 타격을 가할 수 있을 것으로 보인다. 그러나 이자율이 오른다고 해도 이번 팬데믹으로 시작된 주택시장 붐의 끝은 서브프라임과 같은 사태가 재연되지 않을 것으로 보인다.